回顧2023年1-8月的房地產(chǎn)市場，2-3月期間，因歷史積壓需求的集中釋放以及人們對于預期的普遍轉(zhuǎn)好，市場迎來了喜人的“小陽春”。但進入4月后，市場熱度快速消退，并且持續(xù)趨冷。而今年的6月，與以往年份中6月作為新房銷售的旺季更是形成鮮明反差。

(資料圖片僅供參考)

同時，通過觀察長期歷史數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)了一有趣的現(xiàn)象，即房地產(chǎn)市場以往所具有的月度周期性已被徹底打亂。從下圖中可以看到，2019年和2020年的6月、9月、12月都是市場旺季，分別對應著我們通常所說的房企半年度沖刺、“金九銀十”、以及年末“大沖關”。即使在2020年，年初因疫情的影響，市場成交驟然下跌，但此周期性的規(guī)律依然明顯。

但是由于受到疫情反復、經(jīng)濟波動、以及政策調(diào)控的三重作用，自2021年開始，2-3月便成為了房地產(chǎn)市場較為繁榮的月份，2021年至2023年這三年均出現(xiàn)了“小陽春”的現(xiàn)象。而此消彼長的是，1)“金九銀十”的市場則表現(xiàn)不如以往耀眼;2)6月份作為銷售旺季的特征雖在21-22年仍有體現(xiàn)，但在今年也已不再顯著;3)同樣的，每年12月的“大沖關”，也從以往的年度最高點(例如19-20年)滑落至了略微超過月度均值的水平。

可見，在多因素疊加共振的影響下，以往的市場周期具有了新的變化，而且這個變化還在持續(xù)之中，新的規(guī)律尚未形成，那對于未來我們又如何判斷。

長期來看，房地產(chǎn)雖難以重復2021年之前高歌猛進的態(tài)勢，但基于經(jīng)濟社會客觀發(fā)展規(guī)律，人們對于住房的真實需求依然存在。一方面，隨著城鎮(zhèn)化率的提升，將持續(xù)帶來剛需的住房需求。根據(jù)公開數(shù)據(jù)及第三方研究，2021年末我國全國常住人口城鎮(zhèn)化率為64.7%，預計2030年將提升至72.4%，而對比其他主要國家，此值的終點則在80%以上，我們還有很大空間。另一方面，隨著我國人均住房面積的提升，也將帶來改善需求的釋放。目前我國實際人均住宅使用面積約30平方米，顯著低于發(fā)達國家的40~70平方米。據(jù)申萬宏源等多家券商的研究指出，由于上述兩類主要需求的疊加，未來數(shù)年內(nèi)，全國新房的需求中樞約在10.5億平方米/年，對應的市場規(guī)模在10萬億/年。

同時，我們認為“房住不炒” 的大基調(diào)不會改變，在此背景下，房地產(chǎn)市場的運行也將更加平穩(wěn)。正如724的政治局會議上提到，“我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢”，即表明我們對于房子的投資需求已被有效抑制，是“房住不炒” 階段性的實現(xiàn)。“房住不炒”雖然未在此次會議上提及，但這并不代表會重新“炒房”，例如2021年12月政治局會議，同樣未提“房住不炒”。

對于短期的市場判斷，我們認為，一方面要注重對國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的理解，一方面則是對于經(jīng)濟環(huán)境以及市場預期的把握。

政策方面，2023年7月房地產(chǎn)調(diào)控政策迎來拐點，7至8月期間，各中央及地方具體方案逐漸落地，梳理近期發(fā)生各重要事項如下：

1)07.14 央行，“考慮到我國房地產(chǎn)市場供求關系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間...”

2)07.14 央行，“...支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定降低存量房利率...”

3)07.24 政治局會議，“...適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策...”

4)07.25 證監(jiān)會，“...堅持股債聯(lián)動，繼續(xù)保持房企資本市場融資渠道穩(wěn)定...”

5)07.27 住建部，“...進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款 ‘認房不用認貸’ 等政策措施...”

6)08.03 公安部，“...全面放寬大城市落戶條件，完善特大城市積分落戶政策...”

7)各地市相繼出臺政策細則，其中具有代表性的有，08.30廣州和深圳官宣“認房不認貸”，以及09.01北京和上海亦開始執(zhí)行，一線城市全面落地

如果追溯的更久一些，從去年11月的“三支箭”伊始，到今年1月的“可階段生取消首套房貸利率下限”，3月份的推動“帶押過戶”，4月份“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造”，5月份印發(fā)《關于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的意見》，6月份下調(diào)LPR基點等等。從這一系列工具逐步出臺的方式中可以看出，我們不想再大水漫灌，而是想涓涓細流，是要一個動態(tài)找平衡的過程，最終是為了實現(xiàn)房地產(chǎn)的“軟著陸”。

看到了這點后，我們再來回顧這些政策落地的效果。2023年上半年，全國新房成交5.7萬億，同比-1.8%(統(tǒng)計局于上半年曾下調(diào)2022年的數(shù)據(jù)，本文中未遵循此調(diào)整，仍按官方原始數(shù)據(jù))，即說明新房市場整體上就是在沿著之前的水平而運行。另對于二手房，作為存量市場，其對于經(jīng)濟拉動效用是有限的，不過從數(shù)據(jù)上看，2023年上半年全國二手房成交約3.2萬億，同比+40.7%，說明已然得到了有力的恢復。分城市能級，截至6月，三線及以下城市持續(xù)處于疲態(tài)，二線城市二手成交累計持平，其余市場均保持恢復態(tài)勢，且高能級城市的二手房表現(xiàn)較為突出。

再進一步觀察7月和8月的成交情況。按統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，7月全國新房成交6546億元，同比-24.3%，與23.06同比跌幅基本持平，形勢不容樂觀。

全國8月的數(shù)據(jù)還未公布，但可以觀察幾個重點城市，從新房的成交套數(shù)和成交金額兩個維度看，同比跌幅甚至有加重的態(tài)勢。

此時，就更好理解7-8月份這些政策密集的出臺了——市場超跌，需要扭轉(zhuǎn)預期，需要釋放需求，要向均值回歸，要找到平衡。所以無論是購房的老百姓，還是維護市場健康發(fā)展的監(jiān)管部門，無論是有意識的，還是無意識的，都將共同參到這個找平衡的過程之中。

最后，面對目前較為悲觀的市場，想起霍華德·馬克斯在《周期》一書里的一段，非常的應景，悲觀并不可怕。

...那個時候(指08年金融危機)，“傳統(tǒng)的智慧”認為，住宅需求絕對不會再復蘇。相反，大多數(shù)人都相信：居者有其屋破滅了，住宅需求將會一直保持這樣的大衰退狀態(tài)...

...他們引用的依據(jù)是，現(xiàn)在年輕人有拒絕買房的趨勢，房地產(chǎn)市場崩盤，抵押貸款泡沫破裂把年輕人嚇壞了，他們寧愿租房子，也不愿買房子。但是和往常一樣，他們過度簡單地推論，而沒有質(zhì)疑這種現(xiàn)象能持續(xù)多久。...他們不能真正地理解周期、堅信周期，周期是有漲必有跌，有跌也必有漲的...

...關于這一點，參看2017年5月12日的《華爾街日報》，上面有篇文章的標題是《租房的年輕一代現(xiàn)在都買房了》，里面的數(shù)據(jù)很有意思：“第一次買房人占所有買房人的比例，今年2017年為42%，高于2015年的38%，也高于最近一波房地產(chǎn)周期最低點2011年的31%。”那種簡單地推論現(xiàn)在年輕人都拒絕買房的說法，在事實數(shù)據(jù)面前，不攻自破了...

所以，這次的“金九銀十”，希望不只是房子的一次營銷活動，更希望是我們走出悲觀的一個契機。

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